fbpx

Nieuwe WOZ-waardes: grote verschillen en (weer) meer belasting

Je ontkomt er niet aan binnen vastgoed: cijfers en data. Een belangrijk cijfer is je WOZ-waarde. Door de gemeente bepaald, onder andere op basis van de prijzen van het jaar ervoor. En dit jaar zijn me twee dingen opgevallen die best interessant te noemen zijn. Sinds vorig jaar houd ik een lijstje bij met onze panden en wat elk jaar de WOZ-waarde was/is. Met daarin nu de waardes vanaf 2015 voor elk pand. Zo kan ik bijhouden wat de gemiddelde prijsstijging jaar op jaar is geweest, en of de panden sinds aankoop nou zoveel meer of minder waard zijn geworden. Ergens omdat het gewoon leuk is om te weten, anderzijds omdat je er soms ook daadwerkelijk iets mee kunt doen.

Wat goed is om te weten, is dat bijna al onze panden zich in Rotterdam bevinden. Wat betekent dat mijn inzichten alleen voor daar gelden, terwijl het in een andere gemeente enorm kan verschillen.

Maar first thing first, je kan de waarde op 2 manieren achterhalen: via het gemeentelijk belasting aangiftebiljet wat je per post ontvangt (en ook digitaal bij de gemeente in kan zien) OF via de website van WOZ-waardeloket. Die laatste is meestal sneller, maar scheelt niet zoveel.

Ten tijden van schrijven (begin februari) is er van 2 van mijn panden nog geen nieuwe WOZ-waarde bekend, ons eigen woonhuis en een beleggingspand in Gouda. Alle panden in Rotterdam zijn wel binnen, en er was 1 ding die nogal opviel tussen deze cijfers:

De waardestijging is erg locatiegebonden

Toen we begonnen in vastgoed verklaarde de meesten ons voor gek dat we een beleggingspand kochten in Rotterdam-Zuid. Daar..? Was vaak de vraag. In de jaren erna viel anderen het steeds meer op dat de prijzen daar relatief laag waren vergeleken met de andere grote steden. Eerlijk is eerlijk, er is daar vaak ook veel achterstallig onderhoud. Maarrr die populariteit is nu goed zichtbaar. Voorheen stegen de waardes van onze panden redelijk gelijkmatig. Deze keer is het anders. De panden in Rotterdam-Zuid stijgen harder dan die daarbuiten. Veel harder. Ook al is de steekproef klein, het verschil is ruim 20%. En doet me denken aan de welbekende quote van Warren Buffet: Be greedy when others are fearfull, and fearfull when others are greedy.

Uiteraard is het fijn dat de waarde stijgt, want dit heeft direct impact op je vermogen. Deze stijgt natuurlijk net zo hard mee. Maar er is ook nog iets anders wat meestijgt, en dat is de belasting. De gemeentelijke belastingen, zoals de OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing zijn namelijk gebaseerd op je WOZ-waarde. Hoe hoger deze is, hoe meer je dus betaalt. Maar ook andere redenen zorgen dat deze belastingen dit jaar opvallend hoger liggen.

Maar wat zegt dat nou precies, zo’n WOZ waarde?
Meestal ligt deze een stuk lager dan de daadwerkelijke waarde van de woning. Omdat het is vastgesteld over het jaar daarvoor – voor de laatste meting dus de waarde op 1-1-2020 en op basis van de prijsontwikkeling over 2019. Het loopt dus standaard een jaar achter.

Daarnaast worden niet alleen de gemeentelijke belastingen hieraan gekoppeld. Maar ook de eigenwoningforfait, de waterschapsbelasting en de vermogensbelasting. Het heeft dus nogal invloed op je vaste lasten. Ervan uitgaande dat je vastgoed in box 3 valt in dit geval.

Maar de ene woning is de andere niet. Een van mijn beleggingspanden is bijvoorbeeld ‘maar’ 2.5% gestegen. Het buurhuis, die vorig jaar dezelfde waarde had, steeg echter met 25%. Dat het zo sterk kan verschillen is vaak de reden dat huiseigenaren bezwaar maken als de WOZ hoog uitvalt. Je huis is dan wel wat minder waard (op papier), maar je betaalt ook minder belasting.

Moet je dan bezwaar maken? Niet altijd.

Een hogere waarde kan voor vastgoed investeerders juist interessant zijn. Met name voor je hypotheken. Zo zou je meer overwaarde kunnen opnemen die je weer kan gebruiken voor nieuwe investeringen. Of je kan – als je meer van team lage lasten bent – ook je rentekosten verlagen. Via een herfinanciering of aanpassing van je rentetarief. Dat laatste heb ik zelf eind 2020 gedaan bij 2 beleggingshypotheken. Doordat de waarde hoger wordt, gaat de LTV (Loan to Value) juist naar de beneden. Wat minder risico betekent voor de bank.

In mijn geval kon ik bij die 2 hypotheken, de renteopslag laten verwijderen. Die hogere waarde moet je kunnen aantonen via een taxatie, maar je WOZ-aanslag heeft ook een eigen taxatierapport. Free of charge. Dit bespaarde me zo 2x de kosten van een taxateur en was met 1 mailtje naar de bank geregeld.

Toch best de moeite waard dus.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *