fbpx

Gebruik maken van je overwaarde, hoe doe je dat?

In de afgelopen maanden is er een record aan hypotheken afgesloten. Maar liefst 40% meer in het 2e kwartaal, vergeleken met het jaar ervoor. En dat betekent niet direct dat er meer huizen zijn verkocht. De grootste groei (+88%) zat namelijk in het oversluiten van de hypotheek en het afsluiten van een 2e hypotheek. 

En dat is een trend die steeds groter word: je trekt de overwaarde uit je eigen woning, koopt daar een tweede huis van en gaat die dan verhuren. Simpel, relatief goedkoop en iedereen kan het. 

Het wordt niet voor niks geprezen als de makkelijkste methode om aan geld te komen en vervolgens te investeren in vastgoed. Door de sterke stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren, is er een semi-bubbel ontstaan met als gevolg: enorme overwaarde in woningen die minimaal 3 jaar in bezit zijn. Zelfs als je je huis in 2007 hebt gekocht, heb je nog kans dat er flink wat overwaarde in je woning zit. 

Het grote voordeel van het gebruiken van je overwaarde is de rente. Die is namelijk veel lager op een ‘reguliere’ box 1 hypotheek, dan op een beleggingshypotheek. Waardoor je kosten een stuk lager liggen en je cashflow een stuk hoger. In relatieve zin. 

Volledig of gedeeltelijk?

Er zijn 2 manieren om je overwaarde in te zetten, en dat hangt volledig af van de hoogte van het bedrag die je kan verzilveren bij de bank. 

  1. Als je genoeg overwaarde hebt, dan kan je dit inzetten om 1 pand volledig mee te kopen. Stel, je bezit je huis al langer, hebt extra afgelost of hebt gewoon een enorme waardestijging gehad. En jouw overwaarde is nu 150.000 euro. Dan kan je voor dat geld 1 pand kopen. Zonder dat je extra financiering nodig hebt. 

    Voordeel: je kan een 2e pand kopen die vervolgens zelf hypotheekvrij is. Die kan je weer opnieuw inzetten als onderpand om geld vrij te maken en het zo door te rollen. 
    Nadeel: jouw maximale aankoopprijs is hiermee al bepaald, waardoor je meer beperkt bent in je opties. Het kan voor sommige panden net niet voldoende zijn, zodat je die panden aan je neus voorbij laat gaan. 
  1. Heb je minder overwaarde beschikbaar? Dan kan je dit gebruiken om je beleggingshypotheek aan te vullen. Een bank financiert namelijk tot ongeveer 80% van de waarde in verhuurde staat, waardoor je ook zelf eigen geld in moet leggen. Die overwaarde kan je dan gedeeltelijk inzetten om de resterende 20% te voldoen. 

    Voordeel: Je hoeft geen eigen geld in te leggen om toch vastgoed te kunnen kopen. 
    Nadeel: je stapelt je leningen, waardoor je hypotheekkosten in totaal juist groter wordt. Dit is een extra risico, en je inkomsten moeten dus ruim voldoende zijn om dit te kunnen dragen. 

Stappenplan om je overwaarde op te nemen

Het is niet heel ingewikkeld, maar als je dit nog nooit gedaan hebt. Dan is het lastig om te weten waar je moet beginnen. En vooral, niks te missen. Daarom hebben wij onderstaand mini-stappenplan opgezet die je als leidraad aan kan houden. 

Stap 1: Bepalen van je overwaarde
Je kan via een verkoopmakelaar een gratis waardebepaling laten uitvoeren, om een idee te krijgen van wat je woning waard is. Wil je het liever binnen 10 minuten al weten? Kijk dan of er recent huizen in jouw straat of wijk verkocht zijn, en tegen welke prijs. Dan krijg je al een aardig idee. Dit kan je doen door op Funda naar verkochte huizen te kijken, en de laatste transactie op te zoeken via het kadaster. Hier zitten – hele lage – kosten aan vast. Houd er rekening mee dat een woning wel al overgedragen moet zijn om dit te achterhalen. Is een huis pas 2 weken geleden verkocht? Dan is de kans groot dat de overdracht nog niet geweest is, en het kadaster dus nog niet over deze gegevens beschikt. 

Stap 2: Kiezen van een bank
Het beste is om eerst navraag te doen bij je huidige bank om daar de overwaarde te verzilveren. Maar niet elke bank doet dit. Of de voorwaarden zijn mogelijk minder aantrekkelijk dan bij een concurrent. Je kan dus best even rondshoppen, en alle voorwaarden met elkaar vergelijken. Een hypotheekadviseur kan je hierin helpen de juiste keuze te maken. TIP: Zorg ervoor dat je niet voor het maximale bedrag gaat. Als je wat minder leent dan de volledige overwaarde – bijvoorbeeld 40.000 van de 60.000 euro – dan behoud je genoeg marge en spreid je je risico’s.

Stap 3: Boeterente?
Als je besluit de hypotheek over te zetten naar een andere bank, dan kan je te maken krijgen met een boeterente als je nog met een rentevaste periode zit. Hoe langer de rente nog vast staat, hoe hoger de boete uitvalt. Dit hoeft niet erg te zijn, zolang de kosten te overzien zijn en je bewust de keuze maakt. Daarnaast heb je de mogelijkheid om een gedeelte van de boeterente via de belasting terug te vragen omdat het je eigen woning betreft. Bedenk hierbij goed of het de kosten waard zijn. Als je ‘slechts’ 10.000 euro overwaarde hebt, dan hakt een boeterente er flink in. Maar als je overwaarde hoger is, blijft de boeterente hetzelfde. En krijg je dus meer waarde voor je geld, letterlijk. 

Als je wilt weten hoe hoog jou boeterente gaat zijn, kan je dit makkelijk direct aan je bank vragen of via je hypotheekadviseur. Eventueel kan je het ook uitrekenen via berekenhet.nl. Zo kan je al vrij makkelijk bepalen of het voor jou de moeite waard is.

Stap 4: Verzilveren van de overwaarde
Als je alles in kaart hebt, en je weet welk bedrag je wilt en kan opnemen. Dan hoef je dit alleen nog maar als aanvraag in te dienen. Hiervoor heb je wel een taxatie nodig, zodat de bank ook kan zien dat de waarde is vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Het bedrag krijg je uitgekeerd op je rekening, en je betaalt direct de kosten zodra de aangepaste hypotheek ingaat. Houd er rekening mee dat je dus met extra kosten kan komen te zitten, nog voordat je een nieuw pand hebt kunnen kopen. 

Stap 5: Investeren
Het helpt als je vooraf een plan hebt gemaakt over hoe je dit geld wilt gaan investeren. Dus waar ga je vastgoed kopen? Heb je al panden op het oog? Waar ga je de rest financieren? Weet je dit nog niet, dan kan het best nog een tijd duren voordat je het geld ook daadwerkelijk kan gebruiken. Eigenlijk zou je dit dus moeten doen, voordat je met stap 4 doorgaat. Zolang je de juiste voorbereiding hebt getroffen, kan je het de overwaarde best snel beschikbaar hebben. Dus wacht daar zo lang mogelijk mee totdat je zeker weet dat je binnen x periode ook daadwerkelijk een pand kan gaan kopen. 

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *