fbpx

Drie voorbeelden van off-market deals

In de wereld van vastgoed gaat het vooral om het kopen van een beleggingspand, althans dat is je doel. Maar wat doe je als je alleen maar torenhoge prijzen tegenkomt waardoor een goed rendement halen steeds lastiger wordt? 

Waar juist de kansen liggen, is bij de panden die niet iedereen wilt of kan kopen.

Bijvoorbeeld een pand die nodig opgeknapt moet worden, of waarbij de eigenaar al snel wilt overdragen. Er zijn namelijk genoeg eigenaren die niet kiezen voor de reguliere weg van verkopen. Maar juist kiezen voor de stille verkoop, of verkopen aan mensen die ze (via-via) kennen.
 Wil je dit soort panden kunnen vinden, dan moet je op zoek de juiste mensen. 

De makelaars die de regio op hun duimpje kennen, de aannemers die in allerlei verschillende panden komen, de buren die je toevallig spreekt of familie en vrienden die ‘wel iemand kent’ die wilt verkopen. 

En daarvoor moet je erop uit, met mensen in gesprek gaan. Vaak zonder er direct iets voor terug te verwachten. 
Een enkel oproepje in een Facebookgroep is vaak niet afdoende. Het opbouwen van relaties kost namelijk tijd.  En veel mensen – en met name de groep gemotiveerde kopers – kom je online niet zo makkelijk tegen. 

Daarom is het belangrijk om met iedereen te delen dat je actief bent in vastgoed. Want soms komt het op een manier die je totaal niet verwacht, zoals in ons eerste voorbeeld.

Off market deal #1
Het kan namelijk zomaar voorkomen dat je in contact komt met de buren van een van de panden die je al bezit. Soms is dat negatief, maar levert het ook weer iets op. In december 2019 was er een lekkage in een verhuurd appartement naar beneden toe. Maar ja, rond de kerstdagen waren de huurders op dat moment niet thuis, waardoor het wat lastig communiceren was. De eigenaar van het appartement zocht contact met ons via een prive bericht op Facebook, want wie wil er nou vlak voor Kerst last hebben van een lekkage.

Ook al zagen we dat bericht pas ver nadat de lekkage al goed en wel was opgelost door de beheerder. Om te kijken of alles goed was gegaan, hebben we gereageerd op het bericht en raakten we in gesprek met de eigenaar. Waarbij de beste man aangaf zijn woning in de zomer te willen verkopen. Ze gingen namelijk verhuizen…
Als je vastgoed investeerder bent en dat hoort, dan ga je natuurlijk doorvragen. Drie dagen later zijn we langs gegaan, had de eigenaar een vraagprijs genoemd en hadden we die geaccepteerd. Weer twee dagen later – en na overleg met zijn vrouw – was het aan ons verkocht. 

Wat ervoor heeft gezorgd dat dit lukte is door naar ze te luisteren. Oprecht en geïnteresseerd. De verkopers vonden het fijn om niet te wachten – liever nu weten dat ze het voor een goede prijs verkopen, dan twijfelen over wat ze er 6 maanden later voor krijgen. En met huisdieren thuis, hadden ze liever niet tientallen mensen over de vloer. Het bespaarde ze ook de kosten voor een makelaar, maar dat was niet hun belangrijkste overweging. Zekerheid & gemak waren dat wel.

Op andere momenten kost het wel iets meer moeite. Bij de meeste van de panden die we gekocht hebben, verliep het via een tussenpersoon. Meestal een makelaar of een deal finder. Dat zijn mensen die actief op zoek zijn naar eigenaren die willen verkopen, en binnen een klein netwerk van investeerders panden aanbieden. De reden dat dit soort panden vaak aan investeerders aangeboden worden, is omdat er vaak ‘iets’ mee is. En omdat investeerders – over het algemeen – snel en ‘zonder gedoe’ kunnen afnemen. 

Off market deal #2
Zo ook dit voorbeeld. Zodra we er binnen liepen vroeg ik mezelf af hoe mensen hier konden wonen… Het was compleet uitgeleefd. Een vloerbedekking vol met kale plekken, overal rare verlagingen in het plafond, jaren niet schoongemaakt, enorm achterstallig onderhoud en een stank waarvan je je afvroeg waar die vandaag kwam. Tot je de toiletdeur opendeed… 

Het pand had enorm veel potentie. Het lag op een zeer goede locatie, had een groot oppervlakte en de vraagprijs lag iets onder de marktwaarde. Na een flinke verbouwing, zou de waarde aanzienlijk toe nemen. En als je het dan voor een goede prijs kan kopen, is de rekensom snel gemaakt. Maar we twijfelden enorm, want het was ook flink veel werk en daar hadden we op dat moment nog niet heel veel ervaring in. Ondanks dat we veel cijfers niet zeker wisten, waagden we de gok.

Dit pand was op ons pad gekomen via een bevriende dealfinder. Een eerder pand was net aan onze neus voorbij gegaan, waardoor we kort daarna deze aangeboden kregen. Als goedmakertje, en omdat het vergelijkbaar was met dat eerdere pand. Alleen met heel veel meer werk.

Het moge duidelijk zijn dat de eigenaar (die ook bewoner was), vooral een snelle afhandeling van zaken wilde en voldoende opbrengst om zijn volgende woning te betalen. Een win-win situatie dus.

Ten slotte helpt het ook om niet op zoek te zijn naar de perfecte deal. Het is belangrijk om goed onderzoek te doen, maar wij kijken altijd naar ons totale portfolio, en die bestaat echt niet alleen uit perfecte panden met een enorm rendement. Ook een dealfinder bied wel eens iets aan, waar ze gewoon van af willen. Maar wat niet altijd even makkelijk wilt lukken. Je kan elkaar dan helpen. 
Jij neemt een deal af die niet perfect is, en de volgende keer sta je boven aan de lijst van potentiële kopers bij een pand die wel heel interessant is. 

Off market deal #3

Een daarvan was een pand in Rotterdam-West, die we ook weer via een dealfinder kregen aangeboden. De locatie was prima, het appartement was zo goed als turn-key en het viel mede door het grote oppervlakte in de vrije sector. Alleen… de prijs vonden we eigenlijk te hoog.

En dan kan je besluiten het direct aan de kant te schuiven. Maar we wisten ook dat deze appartementen in die buurt niet zoveel voorkwamen. En dat het rendement best ok zou zijn. Dit was namelijk een van de weinige woningen, waarbij de eigenaar de vliering van de VvE had overgekocht. En dus een 2e verdieping had, die de buren allemaal niet hadden.

Het is natuurlijk mooi als de taxatie hoger uitvalt dan dat je betaalt, maar dat was in dit geval niet realistisch. Die viel iets tegen, waardoor we meer eigen middelen moesten opbrengen dan we normaliter deden. Aan de andere kant konden we een aantrekkelijke financiering regelen, waardoor de kosten redelijk laag waren. En eerst aankochten (met overbruggingskrediet) en daarna pas herfinancierden om een gunstigere hypotheek te krijgen. Maar het betekende ook dat we de relatie met de dealfinder konden versterken. En dat was voor ons een belangrijke reden om het pand te kopen.

Je zoekt altijd naar oplossingen, voor jezelf of voor de verkoper.

Zitten er dan geen nadelen aan? 

Natuurlijk wel. Zo kwamen de kosten voor de verbouwing in voorbeeld 2 een heel stuk hoger uit dan aanvankelijk gedacht, maar de waarde van het pand na de verbouwing gelukkig ook. Hangt het heel nauw samen met hoe je je financiering regelt, want daar zit je grootste kostenpost op operationeel vlak (en kan een pand voor de een wel, en voor de ander niet interessant maken). En gaat er vaak enorm veel tijd in zitten.

De panden in deze voorbeelden hadden wij waarschijnlijk niet gekocht als het ons eerste pand was geweest. Een track record (al panden in bezit) en/of kennis hebben over de mogelijkheden & risico’s is enorm belangrijk. Maar laten we wel wezen, soms is geluk ook een grote factor geweest. En, uiteindelijk moet je ergens beginnen.

Dat een pand off market wordt aangeboden, betekent nog niet dat het ook direct een goede investering is. We hebben ook genoeg panden gezien die toch echt niet interessant waren. Zo had een oud-collega ooit interesse om zijn huis te verkopen, en wilde die dat eerst aan ons aanbieden. Zijn bovenbuurman bleek een belegger te zijn, waarvan de woning leeg stond en last had van een flinke lekkage. Al jarenlang. De paddestoelen (en schimmel) groeiden letterlijk uit het plafond. Dat kan soms een leuke onderhandelingspositie opleveren.

Maar de verkoper rekende zich te rijk, en vroeg een dusdanig hoge prijs dat het verre van interessant was. We hebben nog maanden contact gehad om te kijken of hij voor een andere prijs wilde verkopen, maar hij besloot dat het dan beter was om niet te verkopen. 
De woning daaronder (van die oud-collega) was daarmee ook niet meer interessant, want dan zat je dus met 1 andere eigenaar in een VvE die niks aan de lekkage wilde doen…

Wanneer mensen zeggen dat er geen aanbod is, bedoelen ze vooral dat het ontbreekt aan het juiste aanbod. Veel particulieren willen gewoon een fijne woning waar niet al te veel aan gedaan moet worden. Beleggers zoeken een pand die onder aan de streep nog voldoende rendement oplevert (en risico-technisch goed te dragen is). 
Als je zelf wat rondkijkt, is er geen enkel gebrek aan huizen die te koop staan. De uitdaging zit hem dan ook in het zoeken en herkennen van de mogelijkheden in combinatie met een sterk netwerk waardoor je minder achter de feiten (of verkeerde panden) aanloopt. En dat duurt vaak even. Ook moet je zelf in de positie verkeren om de ‘moeilijkere’ panden te kunnen aankopen, zoals een snelle afname of een verbouwing aangaan.

Een off market deal heeft 2 potentiële voordelen: 

  1. Je kan iets onder marktwaarde aankopen – al is het maar een beetje
  2. Je hebt weinig concurrentie van andere kopers – en soms zelfs eerste keuze als je de verkopende partij goed kent.

Het beste is natuurlijk die combinatie. Maar als ik moest kiezen, dan heeft optie 2 mijn persoonlijke voorkeur. Twee van bovenstaande voorbeelden zijn namelijk gewoon gekocht met een prijs die vergelijkbaar is met de marktwaarde. Maar toch een prima rendement oplevert. En misschien nog wel belangrijker: het heeft ons vooral weer nieuwe (en soms betere) deals opgeleverd. 

Een portfolio hoeft namelijk niet te bestaan uit de allerbeste deals, zolang het geheel maar goed gebalanceerd is en voldoende rendement oplevert. Maar je moet natuurlijk wel goed je onderzoek doen.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *